Cambiar las ventanas del bloque cuando media escalera vive fuera de España

Hemos hecho rehabilitaciones de bloque completo: portales enteros, cientos de huecos, administradores y juntas de todo tipo. Y la conclusión se repite con una regularidad casi aburrida: la obra es la parte fácil.

Lo que se encalla es la decisión, y se encalla por motivos que no tienen que ver con las ventanas. Alguien acaba de renovar las suyas. Alguien no llega a la derrama. Alguien arrastra un enfado de hace quince años con el presidente. De eso trata este artículo, porque de lo otro ya hay mucho escrito.

El punto de partida: en el edificio no vive casi nadie

Cualquier manual sobre obras de comunidad presupone un bloque habitado durante todo el año. En esta costa esa premisa falla. En muchos edificios de Benidorm, de Calpe o del frente marítimo de Alicante la mayor parte de los pisos son segundas residencias, propietarios extranjeros que pasan aquí unas semanas o inmuebles que se alquilan por temporada.

Eso tiene una consecuencia inmediata y muy práctica: en la junta de invierno pueden presentarse ocho propietarios de treinta. Con esa foto no se aprueba una intervención en fachada, y no porque haya oposición: porque la mayoría de los votos no se han enterado de que existía una propuesta.

Entenderlo cambia el orden de trabajo. En una comunidad de la costa, la parte más delicada del proyecto no es elegir el sistema ni comparar presupuestos: es diseñar la convocatoria. Todo lo demás viene después.

Cómo se convoca cuando hay que decidir algo caro

• Adelantar la convocatoria muy por encima del plazo mínimo. Quien tiene que comprar un vuelo, pedir días o firmar una delegación necesita semanas de aviso; con el margen justo, sencillamente no reacciona.
• Adjuntar todo el material desde el principio: presupuesto, fichas técnicas, calendario previsto y alcance exacto. Un propietario ausente no puede pedirle los papeles al presidente al cruzárselo en el portal.
• Enviarlo también por correo electrónico, además del cauce que fijen los estatutos. Es el único canal que llega igual de rápido a Manchester que al segundo B.
• Repartir un modelo de delegación de voto ya redactado, listo para firmar. Casi todos los ausentes delegan cuando se lo dan hecho; si tienen que redactarlo ellos, no lo hacen.
• Traducir al menos el alcance y el coste por vivienda si hay un número apreciable de propietarios extranjeros. No es una cortesía: es lo que impide que alguien vote en contra por no haber entendido qué se votaba.
• Valorar celebrar la junta en temporada. Bastantes comunidades del litoral fijan la ordinaria en verano precisamente por esto, y una obra grande se aprueba mejor con el edificio lleno de gente que con la escalera vacía.

Existe además una vía prevista en la Ley de Propiedad Horizontal para los propietarios ausentes que han sido citados en forma y que, notificado el acuerdo, no expresan discrepancia dentro del plazo establecido. Es una herramienta útil en un edificio como estos, pero cómo se aplica y qué plazos rigen en vuestro caso lo dice el administrador. Nosotros instalamos ventanas.

¿Es elemento común o no? La respuesta cambia el proyecto entero

Aclarada la convocatoria, toca la pregunta que determina si esto es una obra o quince obras independientes. La respuesta no siempre está donde se cree.

• Si cada propietario ha venido cambiando la suya cuando ha querido y del color que ha querido, en la práctica se ha estado tratando como privativa, aunque los estatutos digan otra cosa.
• Si los estatutos o el planeamiento municipal imponen una imagen exterior común, la fachada manda por encima de la preferencia individual y cualquier alteración necesita acuerdo.
• Si la sustitución se integra en una rehabilitación de fachada, va con ella y es obra comunitaria sin discusión.
• Si el inmueble está en un ámbito protegido, hay condicionantes que se sitúan por encima incluso de lo que la propia comunidad quiera decidir.

Quien puede responder con certeza es el administrador de fincas, que tiene los estatutos y el histórico de actas. Esa llamada va antes que la nuestra, porque de su respuesta depende cómo se plantea absolutamente todo lo demás.

La uniformidad de fachada, que es la discusión real

En los bloques levantados en los sesenta y los setenta es rarísimo encontrar uno cuyas terrazas sigan como salieron de obra. Se fueron cerrando a lo largo de cuatro décadas, cada una en su momento y casi siempre con aluminio sin rotura de puente térmico, que era lo que se instalaba entonces.

De ahí salen dos preguntas que hay que resolver antes de presupuestar. La primera es si esos cerramientos están amparados por algún acuerdo de junta o por alguna licencia, o si simplemente se hicieron. La segunda, más incómoda, es si la comunidad quiere aprovechar la obra para poner orden en la fachada.

La segunda es la que genera debate, porque afecta a lo que cada uno ve desde su salón y a lo que se ve del edificio desde la calle. Nuestra recomendación es plantearla explícitamente en la convocatoria, con las opciones dibujadas. Abrirla el día de la junta convierte una reunión de una hora en dos horas sin acuerdo.

Cómo se presenta un presupuesto que se aprueba

Aquí se decide buena parte del resultado, y por sorprendente que parezca es una cuestión de formato antes que de precio.

La cifra que se lee es la de cada piso

Un importe global de seis dígitos genera rechazo antes de que nadie lo analice, y en una sala el miedo se contagia en treinta segundos. Esa misma cantidad enunciada como lo que le corresponde a cada vivienda —«mil novecientos euros por piso», por poner un ejemplo— se procesa de otra manera: cada propietario la compara mentalmente con lo que le costaría encargarlo por su cuenta, y la comparación suele resolverse a favor de la obra conjunta.

Nuestros presupuestos de comunidad salen con tres columnas en el mismo documento: coste por hueco tipo, coste por vivienda según los huecos que tenga y total del edificio. El administrador lo adjunta a la convocatoria tal cual, sin rehacer tablas ni recalcular nada.

Las ayudas, comprobadas y nunca prometidas

Presentarse en una junta anunciando que «hay ayudas» no mueve un solo voto: eso ya lo ha oído todo el mundo antes. Llegar con la convocatoria vigente impresa, sus plazos y sus requisitos comprobados desplaza la conversación desde «a ver si aparece dinero» hasta «cuándo empezamos».

Lo que no se debe hacer bajo ningún concepto es asegurar que la ayuda se va a conceder. No está en nuestra mano ni en la del administrador, y en una comunidad una promesa incumplida se recuerda durante años y contamina todas las votaciones siguientes.

Lo necesario separado de lo conveniente

Si hay huecos por los que entra agua en los episodios de levante y otros que simplemente dejan pasar el calor, hay que decirlo y presupuestarlo en partidas distintas. Una junta aprueba con mucha más facilidad lo que percibe como reparación que lo que percibe como mejora, y mezclarlo todo en un solo importe consigue que se rechace el conjunto.

El calendario también es un argumento de voto

El temor que menos se verbaliza en una reunión de vecinos es el logístico: cuántos días voy a tener operarios en casa, tengo que venir expresamente desde fuera, me voy a quedar sin ventana. Llevar un calendario con fecha por vivienda y el compromiso de que ningún hueco pasa la noche abierto desactiva la mitad de las objeciones antes de que alguien las formule.

Y aquí ese calendario tiene una restricción que en el interior no existe. La franja es de octubre a mayo. Proponer obra en julio o en agosto significa pedirle a los vecinos que alquilan que renuncien a las semanas que sostienen el año, y significa además meter operarios en un edificio lleno, con ascensores ocupados y rellanos transitados. Esa propuesta se vota que no, y con razón.

Planteada en temporada baja, la misma obra encuentra el bloque medio vacío, los accesos libres y a nadie perdiendo ingresos. La discusión vuelve a ser solo económica, que es donde una junta sí sabe decidir.

La derrama y el vecino que no llega

Es la situación más frecuente precisamente en los edificios donde la obra hace más falta, y la que más veces la bloquea. Hay salidas, y todas funcionan mejor llevadas preparadas que improvisadas en mitad de la reunión.

• El pago se puede fraccionar. Es un acuerdo que adopta la propia comunidad, no una condición que imponga el instalador, y abre mucho margen: la misma obra repartida en dos años deja de ser un obstáculo para bastantes propietarios.
• Mirar si hay convocatoria autonómica abierta en ese momento concreto. No se puede prometer nada, pero sí comprobarlo antes de la junta y llegar con la respuesta averiguada.
• Cada propietario puede aplicarse por su cuenta la deducción del IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética si cumple los requisitos. No es dinero que ingrese la comunidad: es dinero que se ahorra cada uno en su declaración, y por eso hay que calcularlo vivienda por vivienda y no como una media del edificio.
• La obra de renovación en vivienda de más de dos años de antigüedad tributa al 10 % de IVA cuando el material aportado no supera el 40 % de la base imponible. Figura en el presupuesto y conviene explicarlo, porque mucha gente da por sentado el 21 % y calcula mal su parte.
• Existen productos bancarios específicos para financiar derramas de comunidad. No es una ayuda, pero es una vía que el administrador conoce y que evita que la obra entera dependa de la situación económica de un solo propietario.

El vecino que ya renovó las suyas

Es la otra objeción clásica y es perfectamente legítima: quien se gastó su dinero hace tres años no ve por qué debe pagar una segunda vez.

Aquí no hay una salida técnica, hay una salida de gestión, y depende de la calificación de la carpintería en los estatutos. Es justo el tipo de asunto que debe llegar resuelto con el administrador antes de la reunión: planteado sobre la marcha, descarrila el orden del día completo y se acaba levantando la sesión sin votar nada.

Lo que nosotros podemos aportar es un criterio objetivo y documentable. Si su carpintería es reciente y ofrece prestaciones equivalentes a las proyectadas, su vivienda queda fuera del alcance y el presupuesto se emite sin ella. Si lo que tiene es un cerramiento de aluminio sin rotura de puente térmico de hace quince años —que es el caso mayoritario en estos bloques—, no es equivalente, y esa diferencia se acredita con la ficha técnica en lugar de discutirse a voces.

Cómo se organiza la obra

1. Medición de todo el inmueble y clasificación de huecos por tipos. En un bloque de apartamentos los huecos se repiten planta tras planta, y esa repetición es exactamente lo que permite ajustar el precio unitario.
2. Fabricación por lotes, normalmente agrupando por portal o por plantas, para no tener el material del edificio entero ocupando almacén ni expuesto a manipulaciones.
3. Montaje piso por piso con fecha comprometida y aviso con margen. Para los propietarios que no residen aquí, esa fecha se cierra con quien custodia la llave, no con ellos.
4. Ningún hueco pasa la noche abierto. Se abre y se cierra dentro de la misma jornada, también en las viviendas vacías.
5. Logística de altura pactada con la comunidad: reserva de ascensor, subida escalonada del material y protección de portal y rellanos durante toda la obra.
6. Retirada de la carpintería vieja y del escombro al terminar cada vivienda, no acumulándolo hasta el final de la intervención.
7. Repaso final por vivienda, con ajuste de herrajes y comprobación de cierre. En los pisos vacíos, ese repaso se acompaña de reportaje fotográfico para el propietario ausente.

Traducido a plazos: un bloque de treinta viviendas ocupa entre cuatro y ocho semanas de montaje según el número de huecos, sin contar lo que tarda la fábrica. Y el dato que conviene repetir en la junta, porque tranquiliza más que cualquier otro: cada piso concreto tiene gente trabajando dentro uno o dos días, no las ocho semanas.

Ayudas: qué se puede afirmar y qué hay que ir a mirar

Conviene separar dos categorías que se mezclan continuamente: lo que es estatal y estable, que puede llevarse a una junta sin ningún riesgo, y lo que depende de una convocatoria que abre y cierra. Confundirlas es el origen de casi todas las promesas que después no se cumplen.

Estable: la deducción en el IRPF

Hay una deducción en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética en vivienda, articulada en tres tramos del 20 %, el 40 % y el 60 % según el tipo de actuación y la mejora que se acredite. Las bases máximas anuales son de 5.000, 7.500 y 5.000 euros; en el tramo del 60 % el exceso se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes, con un tope de 15.000 euros de base acumulada.

• Requiere certificado de eficiencia energética emitido ANTES de la obra y otro DESPUÉS: es la comparación entre ambos lo que acredita la mejora. Si el primero no se emite antes de tocar nada, la deducción se pierde y no hay manera de recuperarla después.
• La aplica cada propietario en su declaración, no la comunidad como tal. En una obra comunitaria, a cada vecino le corresponde la parte de derrama que efectivamente haya pagado.
• Los ejercicios en los que puede aplicarse se han ido prorrogando mediante normas sucesivas, así que hay que verificar en la Agencia Tributaria qué está vigente el año concreto de la obra. Los enlaces están al final del artículo.
• Lo pagado en efectivo no genera derecho a deducción: tiene que quedar rastro por transferencia, tarjeta o ingreso bancario.

Estable: el IVA reducido

Las obras de renovación y reparación en vivienda particular con más de dos años tributan al 10 % en lugar del 21 %, siempre que el material aportado no supere el 40 % de la base imponible. En una sustitución de carpintería ese porcentaje hay que mirarlo caso por caso, porque el material pesa bastante en el total, pero es una diferencia que se aprecia en el presupuesto y que merece explicarse durante la reunión.

A consultar: las convocatorias

Los programas de rehabilitación energética financiados con fondos europeos los gestiona la Generalitat Valenciana y funcionan por convocatoria: se abren, tienen presupuesto limitado y se cierran. Porcentajes, topes y requisitos varían de una a otra, de modo que aquí no vamos a publicar cifras que dentro de seis meses pueden ser falsas.

Lo útil de verdad es revisar la convocatoria vigente en la sede electrónica de la Generalitat en los días previos a la junta y llevar impreso qué hay abierto ese mes concreto. Y si no hay nada, decirlo igualmente: una comunidad prefiere saber que ahora mismo no hay línea abierta antes que votar sobre una expectativa.

Existen además convocatorias circunscritas a ámbitos concretos delimitados por el ayuntamiento. Comprobar si vuestro edificio queda dentro de alguno es una llamada al área de urbanismo, y conviene hacerla antes de dar por cerrado el plan de financiación.

Municipal: el IBI

Bastantes ayuntamientos bonifican el IBI por mejora de la eficiencia energética, pero no es una regla general: depende de la ordenanza fiscal de cada municipio, del porcentaje que haya fijado y de cuántos años lo mantenga. Se consulta en la ordenanza del ayuntamiento correspondiente y es una gestión que hace cada propietario por separado, no la comunidad.

Este apartado está revisado a 1 de septiembre de 2026 y contiene únicamente lo que puede verificarse en las fuentes oficiales enlazadas al final. Antes de tomar una decisión con dinero de la comunidad de por medio, compruébalo en la fuente o pregúntanos y lo miramos juntos con la convocatoria delante.

Qué exigirle a quien os presupueste

1. Las tres cifras en un único documento: coste por hueco tipo, coste por vivienda y total del edificio.
2. Ficha técnica del sistema y del vidrio con transmitancia, factor solar y clases de aire, viento y agua, en un formato que se pueda adjuntar al expediente de ayuda. En un bloque expuesto y en altura, las clases de viento y de agua no son adorno de catálogo.
3. Calendario detallado por vivienda, no solo la duración global, y compromiso expreso de ejecutar fuera de temporada.
4. Nombre y teléfono de la persona responsable durante la obra, y protocolo de aviso a cada vecino, incluidos los que no residen en España.
5. Quién ejecuta los remates de albañilería y con qué acabado quedan, porque es la partida que más discusiones genera al final.
6. Garantías separadas de perfil, vidrio, herraje e instalación. Y, si el edificio está en primera línea, qué tratamiento anticorrosión llevan los herrajes.
7. Póliza de responsabilidad civil en vigor y personal dado de alta. En una obra de comunidad esto se pide siempre, y hace bien quien lo pide.

Lo esencial

• En un edificio donde no vive casi nadie, la convocatoria es la parte más importante del proyecto: antelación, documentación completa por correo y delegación de voto servida hecha.
• Antes de nada, el administrador tiene que decir si la carpintería es elemento común o privativo. De ahí cuelga todo lo demás.
• La uniformidad de fachada se plantea en la convocatoria, con opciones, y no el día de la junta.
• El presupuesto se lee por vivienda. El importe global del edificio solo sirve para bloquear la sala.
• Las ayudas, comprobadas con la convocatoria delante. Prometer una concesión se paga durante años.
• La deducción del IRPF y el IVA reducido son lo estable; lo autonómico y lo municipal se revisan cada año, y el no residente no accede a la deducción.
• Si vais a solicitar ayuda, no empecéis antes de la resolución, y emitid el certificado energético previo antes de tocar nada.
• La obra, de octubre a mayo. En temporada el vecino que alquila vota en contra, y hace bien.

Sobre esta guía

Escrito por el equipo de Tu Ventana y revisado por Eduardo, fundador · Última revisión: 1 de septiembre de 2026

Detrás de esto hay 30 años midiendo, fabricando e instalando carpintería exterior, y lo que se dice de esta costa está escrito con sus huecos delante: torres de los setenta con la terraza cerrada a posteriori, apartamentos de superficie ajustada, chalés con la corredera dando al poniente y viviendas que pasan medio año cerradas. Los datos técnicos son los de las fichas del fabricante y se pueden contrastar uno a uno; cuando algo depende de una convocatoria o de una norma, va con su fuente enlazada y con la fecha de la última revisión.

• 30 años instalando ventanas, con 132 reseñas públicas en la sede de Madrid
• Red oficial Kömmerling, comprobable en el listado del fabricante
• TU VENTANA MADRID SL, NIF B06818421, con domicilio y datos de contacto públicos

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